Planificación financiera

Cómo usar la regla 28/36 para evaluar la asequibilidad de un HELOC

Aprende a aplicar la regla 28/36 para determinar si puedes permitirte un HELOC y evitar sobreendeudarte.

Enero 10, 2025•4 min

Respuesta rápida

La regla 28/36 sugiere que los costes de vivienda (incluyendo pagos HELOC) no deben superar el 28% de tus ingresos brutos mensuales, y los pagos totales de deuda no deben superar el 36% de tus ingresos brutos mensuales.

¿Qué es la regla 28/36?

La regla 28/36 es una guía ampliamente utilizada en préstamos hipotecarios que ayuda a determinar cuánta deuda puede permitirse razonablemente un prestatario. Se basa en dos ratios clave que miden tu ratio deuda-ingresos (DTI):

Regla del 28%

Los costes de vivienda no deben superar el 28% de los ingresos brutos mensuales

Esto incluye tu pago de hipoteca principal, impuestos sobre la propiedad, seguros y pagos HELOC.

Regla del 36%

Los pagos totales de deuda no deben superar el 36% de los ingresos brutos mensuales

Esto incluye todos los pagos de deuda: vivienda, tarjetas de crédito, préstamos de auto, préstamos estudiantiles y pagos HELOC.

Cómo calcular tus ratios

Paso 1: Calcula tus ingresos brutos mensuales

Suma todas las fuentes de ingresos antes de impuestos:

Salario o sueldos
Bonificaciones y comisiones
Ingresos por trabajo independiente
Ingresos por alquiler
Ingresos por inversiones
Otras fuentes de ingresos regulares

Paso 2: Calcula tus costes de vivienda

Incluye todos los gastos relacionados con la vivienda:

Pago de hipoteca principal (capital + intereses)
Impuestos sobre la propiedad
Seguro de propietario
Seguro hipotecario privado (PMI)
Cuotas de HOA
Pagos HELOC (actuales o proyectados)

Paso 3: Calcula tus pagos totales de deuda

Incluye todas las obligaciones de deuda mensual:

Todos los costes de vivienda (del Paso 2)
Pagos mínimos de tarjetas de crédito
Pagos de préstamo de auto
Pagos de préstamo estudiantil
Pagos de préstamo personal
Otros pagos de préstamos

Ejemplo práctico

Digamos que tienes la siguiente situación financiera:

Cálculo de ejemplo

Ingresos mensuales:

Salario: $8,000
Bonificación (anual ÷ 12): $500
Total ingresos brutos mensuales: $8,500

Costes actuales de vivienda:

Hipoteca principal: $2,200
Impuestos sobre la propiedad: $400
Seguros: $150
Costes actuales de vivienda: $2,750

Otros pagos de deuda:

Préstamo de auto: $350
Tarjetas de crédito: $200
Préstamo estudiantil: $300
Otras deudas: $850

Ratios actuales:

Ratio de vivienda: $2,750 ÷ $8,500 = 32.4% (supera la regla del 28%)
DTI total: ($2,750 + $850) ÷ $8,500 = 42.4% (supera la regla del 36%)

Aplicando la regla 28/36 a los HELOC

Antes de tomar un HELOC

Calcula cómo un HELOC afectaría tus ratios:

Ejemplo de impacto HELOC

Si estás considerando un HELOC de $50,000 al 5.5% de interés:

• Pago solo de intereses: $229/mes
• Nuevo ratio de vivienda: ($2,750 + $229) ÷ $8,500 = 35.1%
• Nuevo DTI total: ($2,750 + $229 + $850) ÷ $8,500 = 45.0%
• Ambos ratios superan los límites recomendados

Qué significa esto

En este ejemplo, añadir un HELOC empujaría ambos ratios por encima de los límites recomendados, indicando que podrías estar sobreendeudándote financieramente. Considera:

Reducir el importe del HELOC
Pagar otras deudas primero
Aumentar tus ingresos
Esperar hasta que tu situación financiera mejore

Excepciones y consideraciones

Cuándo la regla 28/36 podría no aplicar

Prestatarios de altos ingresos: Pueden manejar ratios más altos
Empleo estable: Empleados gubernamentales o profesionales con antigüedad
Activos significativos: Grandes ahorros o cuentas de inversión
Bajos gastos: Mínimas otras obligaciones financieras

Factores adicionales a considerar

Fondo de emergencia: 3-6 meses de gastos ahorrados
Seguridad laboral: Situación de empleo estable
Gastos futuros: Costes importantes próximos o cambios de vida
Entorno de tipos de interés: Potencial para aumentos de tipos

Consejos para mejorar tus ratios

Para reducir tu ratio de vivienda:

Paga tu hipoteca principal
Refinancia a una tasa más baja
Reduce impuestos sobre la propiedad mediante apelaciones
Busca tasas de seguro más bajas

Para reducir tu DTI total:

Paga tarjetas de crédito de alto interés
Consolida deudas a tasas más bajas
Aumenta tus ingresos
Evita contraer nuevas deudas

Usando la regla para planificar HELOC

Lista de verificación para planificar HELOC

✓ Calcula tus ratios 28/36 actuales
✓ Determina el pago máximo asequible de HELOC
✓ Considera tanto períodos solo de intereses como de amortización
✓ Planifica para posibles aumentos de tipos
✓ Mantén un fondo de emergencia
✓ Revisa ratios anualmente

Preguntas frecuentes

¿Qué es la regla 28/36 para asequibilidad HELOC?

La regla 28/36 sugiere que los costes de vivienda (incluyendo pagos HELOC) no deben superar el 28% de los ingresos brutos mensuales, y los pagos totales de deuda no deben superar el 36% de los ingresos brutos mensuales.

¿Puedo obtener un HELOC si supero la regla 28/36?

Algunos prestamistas pueden aprobar HELOC para prestatarios que superen estos ratios, especialmente si tienes buen crédito, ingresos estables o activos significativos. Sin embargo, aumenta tu riesgo financiero.

¿Cómo calculo mi ratio deuda-ingresos para un HELOC?

Suma todos tus pagos mensuales de deuda (incluyendo pagos proyectados de HELOC) y divide por tus ingresos brutos mensuales. Multiplica por 100 para obtener el porcentaje.

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Usa nuestra calculadora HELOC gratuita para estimar pagos y ver cómo encajan en tus ratios 28/36.

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Sobre el Autor

Equipo de Educación Financiera HELOC

Especialistas en Educación Financiera

Credenciales:

Planificadores Financieros Certificados
Expertos en la Industria Hipotecaria
Profesionales en Planificación Financiera

Experiencia:

15+ años de experiencia combinada en financiamiento de capital inmobiliario

Nuestro equipo está formado por profesionales financieros certificados con amplia experiencia en financiamiento de capital inmobiliario, cálculos hipotecarios y planificación financiera. Revisamos regularmente las políticas de la Reserva Federal, las regulaciones CFPB y las tendencias del mercado para proporcionar información precisa y actualizada. Nuestras calculadoras se basan en fórmulas estándar de la industria y se prueban regularmente para garantizar su precisión.

Fuentes y Referencias

Descargo de Responsabilidad

La información proporcionada en este artículo es solo para fines educativos y no debe considerarse como asesoramiento financiero, legal o fiscal. Las circunstancias individuales varían, y debe consultar con asesores financieros calificados, profesionales fiscales o expertos legales antes de tomar cualquier decisión financiera. Las tasas de interés, regulaciones y condiciones del mercado cambian con frecuencia, y la información puede no reflejar los desarrollos más actuales. Nos esforzamos por proporcionar información precisa, pero no podemos garantizar su integridad o aplicabilidad a su situación específica.

Siempre consulte con profesionales calificados para obtener asesoramiento personalizado adaptado a su situación financiera específica.